Producción de Suelo Urbano 2014 2018

Proyecto Producción suelo Urbano
Avance – 04/10/2014

Elaboraciòn realizada por:
Arq. Carolina Amaya
Arq. Sebastiàn Galvàn
Cpn. Iruzun Leda

• Soporte técnico, trabajo territorial, seguimiento, facilitador.
• Aporte terras mediante el FDT

• Patrimonialmente independientes
• Especializados en cada problemátca (terra libre, ocupada, pública o
privada)

IDUAR
desarrollador

FideicomisosInmobiliarios

Fideicomiso
Administración o
Madre

• Fiduciante-Benefciario con partcipación sobre el resto de los fdeicomisos
• Aportes temporarios / Aportes Defnitvos

LOGICA FUNCIONAL

Contenidos
Esquema financiero propuesto
Detalle del Esquema Financiero.
Línea de tiempo: meta 36 meses.
Análisis de sustentabilidad para los “socialmente rentables”.
Valores del lote básico y análisis de costos con y sinBapro
Relevamiento de precios de lotes en diferentes ejemplos y zonas
Análisis del rol del IDUAR y Consejo de Administración
Propuesta de implementación
Análisis de la legislación/ordenanzas municipales requeridas

Esquema financiero propuesto

Financiación virtuosa – vasos comunicantes

Fide Ley de
Hábitat

FIDE MADRE

Fondo de
Tierras
FIDE
Iduar
ECONOMICAENTE
RENTABLE

FIDE PROCREAR

FIDESOCIALMENTE
RENTABLE

FIDE ENTRE
PARTICULARES
“$ O”

Banco
Social

Detalle del esquema Financiero

1- Detalle del esquema fnanciero
$ Aporte inicial
reembolsable


PAGA A LAS
EMPRESAS LAS
OBRAS

Municipio

Proveedores



$ Aporte en tierras



Aportan
tierra





Cobran el valor
acordado

Propietarios
Privados

CESIÓN RECURSOS
PROPIOS Y DERECHOS

TRANSFIERE EL
RECUPERO DE OBRA

FideicomisoInmobiliario



Fideicomisario

Genera aportes
retornables o no

Fideicomiso
de Adm.

Si lo recaudado en  no fuera sufciente para
cubrir  se utliza el Banco Social o el
Fideicomiso de la Ley de Hábitat.

PAGAN EL
RECUPERO
DE OBRA

Benefciarios

Son FiduciantesAdherentes de “su”
Fideicomiso

Mecanismo sin intervención fnanciera del
Municipio.



Línea de tiempo: meta 36 meses

6 meses

12 meses
36meses

APORTE TIERRA
Y FONDOS

DESARROLLO
INFRA Y LOTEO

ESCRITURACION

Análisis de sustentabilidad para los “socialmente
rentables “

VENTA LOTES
URBANIZADOS

EXCEDENTE
FIDEICOMISOS
ECONOMICAMENTE
RENTABLES

Financiación
directa del
Banco Social

Sustento a Fide`s
Socialmente Rentables

Valores del lote básico y análisis
de costos con y sin Bapro

Esquema de lote básico y análisis de costos
–Escenario con Bapro

Ejecución esperada del Programa – Escenario SIN
BAPRO
Monto a invertir $
456.149.852
totales

14.552 familias
58.208 habitantes

Gastos
funcionamiento
por cuenta de la
Muni

Se espera ejecutar el 70%
de las 773 has en 36
meses

Rentabilidad
$ 201.209.537

Valor promedio del
lote $ 40954,31

Ejecución esperada del Programa – Escenario CON
Monto a invertir $
466.769.852,13totales
14.552 familias
58.208 habitantes

Gastos
funcionamiento
250.000 mes

Se espera ejecutar el 70%
de las 773 has en 36
meses

Rentabilidad

$
201.929.537,36

Valor promedio del
lote: $49839,56

Relevamiento de precios de lotes
en diferentes ejemplos y zonas

3 - Relevamiento de precios de lotes en
diferentes ejemplos y zonas.
Parcelas de Moreno
Para Parcelas Mayores a 6Has
Ubicación

UrbanaSituación de la tierra

Valor de referencia x m²

Caso Tasado

Valor de
referencia x m² Caso Tasado

Libre

 

 

$
398,00

Derrah

Ocupada

 

 

 

 

A expropiarse

 

 

 

 

Libre

$

34,00

Szwarc (PR1386)

 

 

$

16,00

Zavala Saenz (PR1355)

 

 

A expropiarse

$

3,40

10% del valor de la terra libre?  

 

Libre

 

 

 

 

Ocupada

 

 

 

 

A expropiarse

 

 

 

 Complementaria Ocupada

Rural

Para lotes de 400m²

3 - Relevamiento de precios de lotes en
diferentes ejemplos y zonas.
Parcelas de Municipios (2)
 
80,2%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Provincia
Buenos Aires
Buenos Aires
Buenos Aires
Buenos Aires
Buenos Aires
Buenos Aires
Buenos Aires
Buenos Aires
Buenos Aires
Buenos Aires
Buenos Aires
Buenos Aires
Buenos Aires
Buenos Aires

Localidad
Merlo
Merlo
Moreno...