lectura

LUCIANO LUPINI BIANCHI (ESTUDIOS DE DERECHO PRIVADO), del año 2010. págs 187-295
A veces, de manera poco convincente, se encuentra expresada la creencia de que una promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva tan solo porque el inmueble y el precio contemplados en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera o hubiese existido en algúnmomento, la norma consagrada en el artículo 1589 del Código Napoleón de 1804, que introdujo en Francia la regla (engendrada en el derecho intermedio) que equipara a la promesa de venta con la venta definitiva (promesse de vente vaut vente)
En torno a la estructura de la promesa, muchas veces se suele establecer, como contrapartida del sacrificio que hace el promitente al mantener lairrevocabilidad de la oferta por un tiempo, un premio (o precio) de la opción, a favor del promitente (indemnité d' immobilization) . En estos casos se ha analizado si la promesa unilateral pasa a ser un contrato bilateral (i.e. a tener un carácter sinalagmático)" porque dependiendo de la calificación que se le dé a la promesa con premio (de unilateral o sinalagmática) a ésta le serán aplicables, en materia desolemnidades y prueba, en un caso las normas legales establecidas para las convenciones unilaterales y, en el otro, aquellas concebidas para las sinalagmáticas. Algunos han destacado que si bien la promesa puede tener un premio, la misma sigue siendo unilateral por cuanto las obligaciones del promitente y del beneficiario no son recíprocas (o correspectivas en el sentido de la doctrina italiana)dado que éste último no está obligado a comprar. Tan sólo cuando el premio de la opción resulte muy elevado, con relación al precio, pasaría dicha promesa a ser sinalagmática. Pero la doctrina mayoritaria francesa le atribuye, en caso de presencia de un precio, carácter sinalagmático a la promesa".
En cuanto a los efectos sustantivos, se resalta que la promesa de venta es un contrato que nogenera efectos reales. No comporta efecto traslativo alguno. Tan sólo confiere al beneficiario de la misma el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato, derecho que, por lo demás, puede ser cedido". La cesión obliga al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si existe alguna (o a reembolsarle al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas oprecio de la cesión) y a seguir el procedimiento de notificación previsto en el art. 1690 del Code85. En cambio, en caso de la cesión de la promesa bilateral de compraventa propiamente dicha, la Casación ha decidido que se trata de una verdadera cesión de contrato. Recientemente, para evitar tantos formalismos, se ha recurrido a la llamada facultad de sustitución, frecuentemente establecida en lapromesa, por virtud de la cual el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente. En cuanto a esta sustitución, se ha discutido si se trata de una estipulación a favor de tercero, de una especie de cesión de contrato u otra figura".
La promesa de venta se ha diferenciado del pacto de preferencia (llamado de prelación por lositalianos: véase infra 111.2.8). Por este pacto o contrato, el propietario de una cosa se obliga hacia otra persona a no vendérsela a un tercero, sin antes ofrecérsela a ella en venta. En este caso el propietario de la cosa no asume obligación alguna de vender. Tan sólo en caso de que decida vender el bien, tendrá que negociarlo primero con el beneficiario del pacto de preferencia' .
Con el contratopreliminar se forma un vínculo, por sí mismo generador de efectos jurídicos, pero que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo, que de él resulte. Mientras el contrato preliminar bilateral obliga a ambas partes a suscribir el definitivo, el unilateral obliga tan sólo a una a prestar su consentimiento para el definitivo (aún cuando, ambos son negocios jurídicos bilaterales)....