Resumen de derechos reales

BOLILLA VII: PROPIEDAD HORIZONTAL
Ley. 13.512

1. Propiedad horizontal. Concepto. Código Civil. Ley 13.512. Naturaleza jurídica.

Concepto:
El derecho de propiedad horizontal es un derecho real en virtud del cual su titular tiene un derecho exclusivo o privativo sobre ciertos sectores de un inmueble edificado (unidades funcionales) y un derecho común sobre otros sectores, que compartecon los demás titulares de las otras unidades, siendo el derecho común accesorio al exclusivo (art. 3), perdurando necesariamente la comunidad mientras subsista la afectación al sistema (indivisión forzosa). Cada unidad puede pertenecer en condominio a dos o más personas. Sobre las partes comunes a cada titular le corresponde una porción ideal indivisa o porcentual, cuya magnitud debe establecerseen el Reglamento de Copropiedad y Administración y, en defecto de previsión reglamentaria, queda sujeta a lo dispuesto en el art. 3 de la ley.
--

Es un derecho real sobre cosa propia, pero con una particular naturaleza jurídica.
La propiedad horizontal combina un derecho exclusivo sobre ciertos sectores y un derecho común sobre otros, que es su accesorio que existe, para posibilitar elcompleto ejercicio de aquél.
La propiedad horizontal se opone a la clásica concepción romana de “propiedad vertical”, que se extiende “desde el cielo al infierno”.

El CCiv. prohibió la propiedad horizontal en el art. 2617: “el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad”, el cual concuerda con el principio desuperficie solo cedit del art. 2518.
En la nota al 2617, Vélez fundamenta esta determinación, para evitar el semillero de pleitos que presagiaba.

Las necesidades económico-sociales hicieron indispensable la regulación de una situación que en los hechos se presentaba como arrolladora.

En 1948 se promulga la ley 13.512, de propiedad horizontal.

Art. 18.- Deroga “a los efectos de la ley” 3 artsdel CCiv.
a) 2617: la norma prohibía el derecho de propiedad horizontal.
b) 2685: establece que los condóminos deben contribuir al pago de todos los gastos de reparación y conservación de la cosa común. Pero pueden librarse de esa obligación con el abandono de la cosa. (este art. no se aplica en prop. horizontal -“a los efectos de esta ley”- pero si en condominio)
En prop. horizontal, elabandono no libera.
c) 2693: dispone que los condóminos pueden pactar la indivisión de la cosa común por 5 años, siendo renovable por el mismo plazo. (tal norma no se aplica en propiedad horizontal)

Naturaleza jurídica
Las 2 tesis mas difundidas son:
1. Dominio que integra con un condominio de indivisión forzosa: las restricciones que afectan el dominio sobre la unidad, aun en lo relativoal sometimiento al régimen de mayorías no alcanzarían a desnaturalizarlo.
En cuanto al derecho sobre las partes comunes, pertenece por una parte indivisa a cada consorcista, que puede caracterizarse como un condominio de indivisión forzosa (similar al 2710, lo que explica la derogación del art. 2693)
!El dominio y el condominio de indivisión forzosa se encuentran indisolublementeunidos en una relación de principal (dominio) a accesorio (condominio).
2. Derecho real autónomo: se trata de una figura sui generis en la cual se combinan dos formas jurídicas distintas: dominio y condominio, cuya unidad de destino las reúne en un todo indivisible.

El régimen creado por la ley 13.512 sobre propiedad horizontal, presenta todos los caracteres esenciales del dominio respecto delas partes privativas, y un condominio de indivisión forzosa en lo atinente a las comunes. El dueño de un piso o departamento está asimilado en el ejercicio de su derecho al propietario de cualquier bien raíz.

Proyección práctica de la naturaleza jurídica: si nos inclinamos por la postura del dominio sobre la parte exclusiva que se integra con el accesorio indisoluble de un condominio de...